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姜春律师
朱律师
叶律师
章浩律师
一、买卖不破租赁承租人房租怎么给?
《民通意见》第119条第2款规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效”，基于此，出售人(出租人)、买受人、承租人三方具有直接的利害关系，剔除偶发性因素，司法救济中常将三者捆绑在一起，以共同被告或第三人名义拖进诉讼，搞成诉累。
司法实践中，存在两种情况：
1，承租人向出租人缴纳定金或抵押金费用，出租人并未移交于买受人，买受人与承租人因租赁合同期满或者双方协商解除或者终止租赁合同，已支付的定金或抵押金向谁主张?
根据债的相对性，该笔费用理应向出租人主张。而且，定金或抵押金的签收人理应是出租人，考虑到证据的直接针对性，也应是出租人承担还款义务。房屋产权虽转移，但并非意味着租金转交，若主张买受人承担返还义务，证据不足。
2，承租人不知租赁物所有权发生变动，继续向出租人支付租金或已提前支付租金，买受人要求承租人支付租金，怎么处理?
承租人具有法定的优先购买权，出租人出售系租房屋前理应通知承租人，即使承租人不予购买，起码对嗣后的租金支付事宜有所准备，以免把租金错放在别人的口袋，滋生事端。相对而言，出租人负有主要的通知义务，但买受人亦具有善意提醒，除非买卖双方另有约定，租金由出租人继续收取(房价上有折让)。
租赁房屋产权变动，租赁合同效力并未消亡，只是租赁主体发生变更，而且此类租赁主体的变更受制于“买卖不破租赁”的规定，买受人不能佯装一无所知，借机逃避“过错”责任。承租人已经支付或提前预付的租金，对买受人是由约束力的，买受人可以不当得利想出租人请求返还承租人已经支付的租金。只要承租人出示租金支付的证明，举证责任基本完成;须注意，买受人通知承租人向买受人支付租金后，承租人不得以租赁合同相对性问题对抗。
附加：
租赁期间发生所有权变动，原出租人能否对产权变更前承租人的违法行为行使合同解除权
《合同法》第229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。也就是通常所说的“买卖不破租赁”的原则，旨在保护承租人的利益。但该条规定并不意味着原出租人没有权利对承租人在产权变更前的违约行为追究责任。现行法律并未限制房屋产权变更后，原房屋出租人不可以依据现存有效的租赁合同，对承租人以前的违约行为主张合同权利，这种合同权即包括追索所欠租人，也包括行使合同解除权。
一般来说，对于适用买卖不破租赁原则的房屋租赁合同中的租金还是交给原来的出租人。因为房屋所有权改变了，但是租金的所有权不一定改变。在价格上有优惠的话，那么双方应该在交易之前订立相关协议租金还是原来的出租方进行收取相关的合同。
