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姜春律师
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四川省农村建设用地流转管理办法
四川省农村建设用地流转现象日益普遍。四川政府部门为了进一步规范农村建设用地流转，推进城乡经济发展，为了保护土地持有人的权益，出台了相关管理办法。关于四川省农村建设用地流转管理办法，我们整理了相关资料。
农村建设用地流转管理办法
第一章 总 则
第一条 为了统筹城乡经济社会发展，促进“三个集中”，优化土地资源配置，加强集体建设用地使用权流转管理，维护土地所有者和土地使用者的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《四川省〈中华人民共和国土地管理法〉实施办法》和《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》等法律、法规和文件规定，本着全国统筹城乡综合配套改革试验区率先突破、大胆创新的精神，结合我市实际，制定本办法。
第二条 我市行政区域内，按照城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩方式，通过实施土地整理取得集体建设用地指标后所进行的集体建设用地流转;在符合规划的前提下，集镇、建制镇中原依法取得的集体建设用地流转;以及远离城镇不实施土地整理的山区、深丘区农村村民将依法取得的宅基地通过房屋联建、出租等方式进行的集体建设用地流转，适用本办法。
第三条 集体建设用地按照先整理集中、再流转使用的原则，在保持土地所有权不变的前提下，实行使用权有偿、有限期流转。
第四条 市国土资源局负责全市范围内集体建设用地使用权流转的管理和监督工作。 区(市)县国土资源局(分局)负责本行政区域内集体建设用地使用权流转的管理和监督工作。
第二章 产权代表界定
第五条 农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权;分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权;属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。
第六条 集体建设用地使用者，为依法取得集体建设用地使用权的自然人、法人或其他组织。
第七条 集体建设用地由区(市)县人民政府登记造册、颁发集体土地所有证和集体建设用地使用证。
第三章 集体建设用地整理和储备
第八条 农村集体建设用地整理由区(市)县人民政府统筹安排，由市、县人民政府土地管理部门及其下属的土地开发整治中心具体负责实施。
第九条 农村集体建设用地整理，按照“统一立项、统一管理、统一验收”的原则，与农用地和未利用地整理一并实施;条件暂不具备的，也可按照“城镇建设用地增加与农村建设用地减少挂钩”的原则单独实施。
第十条 实施农村集体建设用地整理腾出的建设用地指标，在扣除农民集中居住用地后节余的部分，纳入市、县集体建设用地储备库统筹调配挂钩使用。集体建设用地指标储备库由市、县土地管理部门管理。
第十一条 土地使用者可通过与储备机构协商或按市场配置资源的方式有偿取得集体建设用地指标。储备指标有偿使用费专款用于土地综合整理和小城镇及农村新型社区建设。 第四章 流转管理
第十二条 集体建设用地使用权流转包括出让、转让、出租、作价(出资)入股、联营、抵押等形式。
第十三条 集体建设用地使用权出让，是指集体土地所有者将集体建设用地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向土地所有者支付土地出让费的行为。
第十四条 集体建设用地使用权转让，是指土地使用者将集体建设用地使用权再转移的行为。
第十五条 集体建设用地使用权出租，是指土地所有者将集体建设用地出租给使用者使用，由承租人与出租人签订一定年期的土地出租合同，并按合同约定支付土地租金的行为。
第十六条 集体建设用地使用权作价(出资)入股，是指集体土地所有者将一定年期的集体建设用地使用权收益金折成股份，由土地所有者持股，参与分红的行为。
第十七条 集体建设用地使用权抵押，是指抵押人以其合法的土地使用权以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
第十八条 集体土地所有者将集体建设用地使用权出让、出租、作价(出资)入股、联营和抵押的，须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。
第十九条 有下列情形之一的集体建设用地不得流转：
(一)在城市(中心城区、县城)规划建设用地区范围内的;
(二)在土地整理专项规划确定的整理项目区内未实施土地综合整理的;
(三)土地权属有争议的;
(四)司法机关依法裁定查封或者以其他形式限制土地权利的;
(五)初次流转后，土地使用者未按流转合同约定动工建设的。
第二十条 集体建设用地使用权可以采取协议、招标、拍卖或者挂牌等方式流转。 集体建设用地用于工业、商业、旅游业、服务业等经营性用途以及有两个以上意向用地者的，应当进入土地有形市场采取招标、拍卖或者挂牌等方式公开交易。
第二十一条 集体建设用地使用权流转，双方应当签订集体建设用地使用权流转合同。 集体建设用地使用权流转合同示范文本，由市国土资源局制订。
第二十二条 集体建设用地使用权初次流转按下列程序办理：
(一)土地所有者持经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意集体建设用地使用权流转的决议和集体土地所有证，向土地所在地国土资源局(分局)提出流转申请，经区(市)县人民政府审批后，由区(市)县国土资源局(分局)核发同意流转批准书。
(二)土地所有者取得同意流转批准书后，按本办法第二十条的规定实施流转，并与土地使用者签订集体建设用地使用权流转合同;
(三)土地使用者持同意流转的决议、同意流转批准书、集体建设用地使用权流转合同等资料，到土地所在地区(市)县国土资源局(分局)申请办理土地使用权登记，由登记机关颁发集体建设用地使用证。
第二十三条 集体建设用地可以用于建设农民住房、农村集体经济组织租赁性经营房屋，不得用于商品住宅开发。
土地使用者应当按照规划确定的用途使用土地，不得擅自改变土地用途;确需改变土地用途的，应当经原批准机关批准。
第二十四条 集体建设用地使用权再流转的，流转双方持集体建设用地使用证、前次流转合同和再次流转合同等资料向原登记机关申请办理变更登记、抵押登记等手续。
第二十五条 集体建设用地使用权初次流转最高年限不得超过同用途国有土地使用权出让年限，再流转年限不得超过初次流转合同约定年限的剩余年限。 第二十六条 集体建设用地使用权再流转，地上建筑物及其附着物随之流转;地上建筑物及其附着物流转，集体建设用地使用权随之流转。
第四章 集体建设用地使用权再流转
第二十七条 流转双方应当按照合同约定支付土地使用费或提供土地。一方违约的，另一方有权解除合同，并按流转合同约定请求违约赔偿。
第二十八条 流转合同约定的土地使用期届满，土地使用者要求续期的，应当至迟于届满前一年向集体土地所有者提出申请，经土地所有者同意，重新签订流转合同，支付土地使用费，办理土地登记后，取得集体建设用地使用权。
第二十九条 流转合同约定的土地使用期届满且不续期的，土地使用者应当到原登记机关办理土地使用权注销登记，土地使用权由土地所有者无偿收回，其地上建筑物、附着物按照合同约定处理。
第三十条 国家因公共利益需要使用集体建设用地的，依法办理征收手续，集体土地所有者和土地使用者应当服从，原建设用地使用权流转合同自批准集体土地征收之日终止。
第五章 宅基地流转
第三十一条 农村村民宅基地严格执行一户一宅的法律规定。
依法取得的宅基地由区(市)县人民政府登记造册，核发集体建设用地使用证或宅基地使用证。
第三十二条 远离城镇不实施土地整理的山区、深丘区，农村村民依法取得的宅基地在符合村庄规划、风景名胜区保护等规划的前提下，可以通过房屋联建、出租等方式流转。房屋报建按村镇规划建设管理的有关规定执行。
第三十三条 农村村民出卖、出租住房后，不得再申请新的宅基地。
第三十四条 鼓励符合一定条件的农村村民退出宅基地。退出的宅基地纳入集体建设用地储备库。
农村村民退出宅基地的补偿，不得低于当地征地补偿标准。 第六章 地价和收益管理
第三十五条 区(市)县人民政府应当制定并公布集体建设用地基准地价和集体建设用地使用权流转最低保护价，并根据城镇发展和土地市场状况，对基准地价和最低保护价适时调整。
第三十六条 集体建设用地使用权流转价格不得低于政府公布的该区域的集体建设用地使用权流转最低保护价。
第三十七条 集体建设用地使用权流转取得的总收入在扣除县、乡各项投入以及按规定缴纳税费后，收益归农村集体经济组织所有。
农村集体经济组织取得的流转收益应当纳入农村集体财产统一管理，实行专户存储，优先用于农民的社会保险。具体使用和管理按省、市有关农村集体资产管理的规定执行。
第六章 附 则
第三十八条 国家和省对集体建设用地使用权流转管理若有新的规定，按国家和省的规定执行。
第三十九条 本办法施行之前，因各种原因未履行用地和规划报建批准手续，已经形成的集体建设用地，如符合土地利用总体规划、城市总体规划和产业布局规划，在本办法施行之日起6个月内按有关规定依法处罚后，完善相关手续。1999年以后占用耕地的，在履行耕地占补平衡义务后，方可按本办法完善相关手续。 第四十条 本办法由市国土资源局负责解释。
第四十一条 各区(市)县可以结合本地实际制定具体实施细则。 第四十二条 本办法自公布之日起试行。
四川省农村建设用地流转管理办法的制定是为了规范我国西部农村建设用地流转，农村建设用地必须保证土地使用权不变的首要前提下，再实行有偿的流转，对于集体建设用地，必须满足土地持有者三分之二以上的人同意才可以行使土地流转的权利。同时在进行土地流转时，应该签订土地流转合同，合法的保护双方的权益。
