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姜春律师
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章浩律师
订房合同违约金是多少？ 一、订房合同违约金是多少?
订房合同违约金没有一个固定的标准，它首先是根据双方的协商来约定的，其次它有一个范围的限定，即最高不超过实际损失的30%。
1、如果合同双方对违约金有约定,按照合同约定处理。合同法规定当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
2、当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
二、《最高人民法院关于适用<合同法>若干问题的解释》
第二十七条 当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。
第二十八条 当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。
第二十九条 当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
三、合同中应增加以下4条特别条款，进一步强化违约金条款的稳定性
1)确认有关违约实际损失的范围和标准，以及有关违约金的标准，是经过双方当事人充分协商、考虑的，是当事人的真实意思。设立有关的违约金即可以促使一方当事人积极严格履约，又可以保障使另一方得到充分的救济，完全符合公平原则以及适当惩罚原则。
2)确认违约金具有一定的惩罚功能，但没有明显高于可预见的实际损失的30%，不存在本合同的违约金过分高于实际损失的情形。
3)直接确认在订立合同时，双方一致确认《合同法》第114条在本案是不适用的，在没有发生可以导致合同情势变更的重大事由情况下，违约方在合同生效之后又主张适用《合同法》第114条的行为，是一种违背诚实信用的行为。
4)无条件明确放弃《合同法》第114条关于调整减少违约金的权利。
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