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姜春律师
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章浩律师
目前我国法律对于转让抵押房并没有明确的禁止性规定，但也规定了一定的限制条件，那到底消费者购买抵押房是否有效？如果消费者在购买房屋时对其权利情况并不知情，此时买到抵押房怎么处理？请跟随我们一起在下文中进行具体了解。
一、购买抵押房是否有效
(一)抵押房允许转让，但抵押房转让附有一定条件
总的来说首先抵押财产是允许转让的，而非老观念中转让抵押物无效。其次，抵押财产要实现转让附有一定条件，转让条件成就时才发生抵押财产所有权的变化。另外，关于抵押物转让的法律规定是针对行政管理性质的规定，而不是针对抵押物转让合同效力的强制性规定。根据房屋买卖协议，在受让方按合同约定支付价款的前提下，转让方负有将房屋产权变更登记到受让方名下的义务，含使转让房达到转让条件，包括解除房他项权利抵押(合同各方另有约定的除外)。可能因为转让方认为价格卖低了，想毁约，于是以抵押房不允许买卖或转让而主张商品房买卖协议无效。实际上，转让方是以自己不履行协议的违约事实，不使转让房达到转让条件，不进行过户登记。
(二)不符合转让条件的，房屋不得进行过户登记
被转让房屋因为设置了抵押权而不能转让，应理解为房屋产权变动的结果条件，而不是原因条件，不符合转让条件的，房屋不得进行过户登记，不发生物权转移，但转让协议本身不应受到影响，协议仍然有效。这即是《物权法》第15条的规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”
二、买到抵押房怎么处理?
(一)购买抵押房存在风险
如果开发商在向消费者出售抵押商品房时即未通知抵押权人也未将抵押的情况告知买受人，因而其转让行为是无效行为。也就是说，购房者与开发商所签订的商品房购销合同属于无效合同。因此，抵押权人作为抵押权人，在债务人(开发商)迟延履行还款义务的情况下，有权依照法律相关规定实现抵押权。
(二)若开发商故意隐瞒抵押事实，消费者可申请赔偿
消费者可根据《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条追究开发商的相关责任。该解释规定“出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。”这购房者可以向法院起诉开发商返还自己已付的购房款、房款利息、装修费用等，并可请求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
针对已经有抵押权的房屋，若符合条件是可以进行转让的话，此时购房者购买抵押房屋就是有效的。但如果是法律明确规定不能进行转让的房屋，而购房者不小心买到了的话，则这样的房屋就是不能进行过户的。
