13913441761 13770831974 |
13913441761 13770831974 |
姜春律师
朱律师
叶律师
章浩律师
不管是继承房屋还是买卖房屋，对于当事人来讲，需要实际办理了房屋过户手续之后，那么才能对房屋进行处分，但要是现实中针对未过户的房屋，此时所有人是否可以将其出售给其他人呢?对此，我们整理了相关资料，马上为你做详细解答。
一、未过户的房屋可以买卖吗
对于不动产买卖，以登记为生效要件，未经登记的，不动产转让作无效处理。房产转让未经过户，只是说明合同未生效，并非合同不成立。房产转让、抵押，应当办理登记手续，登记是房产转让合同生效要件。就未生效的房地产转让合同而言，对合同双方均无约束力。
二、已转让未过户的房产能否强制执行?
法院能否执行已转让给他人但未经过户登记的被执行人所有的房地产，应当区别对待：
如出让人与受让人恶意串通，以转让行为来达到逃避执行目的的，可以执行该房产;
如受让人是善意的，或者虽未办理登记，但已实际占有、使用多年的，或者正在办理过户登记尚未办理完毕的，或者本应办理完毕，因政府的原因，如统一中止办理过户登记等情况致使尚未办理记的，法院应当按照实事求是和公平的原则，保护购买人的合法权益，确认其对受让房产的所有权，以维护交易安全。
对已支付购房款的实际占有、使用人为被执行人的，可直接按不动产执行方法予以执行，执行中应通知出让人协助办理过户登记手续;如出让人以产权未过户为由，主张所有权的，可以驳回其主张，或者责令其向法院交付房款后，始得支持其主张。
三、没有房产证的房产买卖合同是否有效?
关于没有取得房产证的房产买卖合同是否无效这个问题,近些年，对于民事合同，司法实践中有更加注重尊重双方当事人意愿的趋向，基于此点原因，在适用法律时，往往也可能有所突破。比如对《城市房地产管理法》第37条的规定中“不得转让”的理解，现在有很多地方在司法实践中往往解释为“房地产管理部门对此不予办理登记”，但这并不是直接认定双方买卖合同无效的理由。
关于没有取得房产证的房产买卖合同是否无效? 各地法院也有各种各样的解释。比如上海市高院在《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》中就提到以下观点“房屋买卖合同的买方在尚未取得房屋所有权证之前，其虽不能享有房屋所有权，但享有买卖合同上的债权。而债权转让是合同法赋予合同当事人的权利之一，没有理由不允许当事人转让自己的合同权利，因此买方再予转让并不违反法律禁止性规定。此外，对于没有房产证的房屋的买卖，还有一种解读是附期限或者附条件的合同。
在这样的情况下其实是很容易产生纠纷的，所有人需要承担的法律风险也是比较大的。因此，建议还是尽快办理房屋过户手续为好。因此要买卖未过户的房屋，那么这样的行为也是会被认定为无效。
