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姜春律师
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章浩律师
订立居间合同法律风险有哪些 (一)居间合同风险的主要产生原因
在居间合同的产生和履行过程中，居间人和委托人都面临着合同带来的风险。这种风险是双方面的，不是单属于哪一方的。而在居间合同中，最要的就是存在于双务合同双方当事人之间的道德风险。我们在这里援引一个经济学当中的术语就是“双方道德风险”，即在现实的交易过程之中，由于双方当事人都掌握着各自的相关信息，于是就形成了各自的优势和劣势，从而形成了风险。
(二)居间合同风险中“跳单”行为的分析
1、“跳单”行为概述
“跳单”现象主要出现在房屋中介居间合同之中。“跳单”现象主要指委托人与房地产中介订立居间合同后私下与居间人介绍的买房或另行委托他人进行居间买卖服务，作为居间人的中介公司以此为依据要求委托人承担违约责任的行为。“跳单”现象只出现在委托人身上，是委托人在获取交易信息后交易过程中的信息不对称，对居间人造成的一种交易风险。随着房地产中介市场的不断发展，作为面对交易风险的居间人，也不断完善居间服务过程以保护自己的权利。其中最主要的就是在居间服务双方达成的协议中明文规定禁止跳单。这类的明文规定在实务中一般表现为《房地产求购确认书》、《房屋中介求购确认书》等形式。虽然形式上多种多样，但是本文认为这些双方协议都是属于居间合同，可以按照居间合同的效力和规范对其进行规制。
2、关于居间合同中禁止跳单条款的效力问题分析
如前文所述，在居间合同的履行过程中，居间人一般都会在双方签订的居间合同中列明禁止跳单的条款。由于房地产市场的不断发展和完善，相关居间服务合同也不断完善，而禁止跳单的条款被明确的写在几乎每一分居间合同之中。从性质上来看，有关于禁止跳单的条款应当是属于格式条款。所谓格式条款，根据《合同法》第39条第二款的规定，是“当事人为重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”对于格式条款的效力，我国也有明确的规定。《合同法》第39条第一款规定“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”从法律条文的规定上来看，格式条款的效力，取决于格式条款的设立是否遵循了公平原则和诚实信用原则。在格式条款的设立不是为了防范风险保障权利，而只是为了排除责任，规避应尽义务、损害他人应有之权的时候，格式条款应认定为无效。《合同法》第40条对格式条款无效的情况作出了规定，其中明确“提供格式条款一方免除其责任。加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”
对于居间合同中格式条款的效力，存在有很多种看法。第一种观点认为禁止跳单的条款是单方面由居间人规定和提供的。根据前文所述的居间合同风险分析，委托人在急于寻求缔约信息的情况下实际处于弱势地位，对于居间人提供的格式条款只能够接受，否则就很难再寻求相关的缔约信息。所以，居间人规定的格式条款实际上限制了委托人的选择，加重了委托人的支付负担。根据《合同法》的规定，这些条款应列为无效。第二种观点认为只要条款没有违反《合同法》52条关于合同无效的法律情况的规定，条款就应被认定为有效。因为根据意思自治原则，居间合同的签订都是在双方自觉自愿、有民事行为能力的情况下签订的，所以理应按照合同双方当事人的意思表示，承认条款的效力。
随着市场经济的不断发展，居间服务必然会不断的发展，生活中也有越来越多的人，在使用着居间合同，那么居间合同存在着种种的风险，我们要如何规避居间合同法律风险呢?您可以向我们网站的律师来咨询，以获得更专业的法律解答。
